O papel dos ativos reais em um portfólio diversificado

Valor Econômico
17/01/2019

Por Jan Karsten

Num cenário de juros nominais e reais mais baixos, ativos reais (private equity, setor imobiliário e infraestrutura) têm um papel essencial em permitir uma maior diversificação dos portfólios e em gerar um retorno real bem superior, mantendo o poder de compra no longo prazo. Recentemente, um artigo do "Financial Times" informava que a inflação em dólares americanos dos últimos 12 meses passou os 7%. Isto porque a cesta de consumo dos segmentos de alta renda e private banking sofre uma pressão inflacionária relativamente superior aos registros oficiais, pelo menos nas últimas duas décadas.

Porém, diversificar para estas classes de ativos não é nada fácil. Os motivos são os mais variados. O primeiro diz respeito ao desconhecimento das classes e como funcionam. Normalmente, os grandes patrimônios foram construídos em investimentos em private equity ou no setor imobiliário, altamente concentrados. Entretanto, o interlocutor ou o alocador desconhece o real funcionamento deste tipo de investimento, a curva J, como se dá o cálculo de rentabilidade, os incentivos atrelados a este tipo de investimento que normalmente são embutidos e dissimulados.

O segundo é que o histórico de retorno mostra que existe uma diferença muito grande entre os melhores gestores e os piores, muito maior do que no mundo dos multimercados, hedge funds ou fundos tradicionais de ações. E para capturar esta diferença, a principal barreira normalmente é a de acesso. Como conseguimos investir naquele gestor que, normalmente, tem um interesse de investimento muito maior do que a capacidade de investir.

Recentemente, estive com o fundador de um dos melhores gestores de private equity do setor de bens de consumo nos EUA. Ele estava levantando um fundo de US$ 4 bilhões e tinha demanda para um fundo de US$ 8 bilhões. Claramente, se insistíssemos em um acesso direto, levaríamos mais de 20 anos para conseguir investir.

O terceiro motivo, e nem por isso o menos importante, é que os incentivos podem deturpar o real motivo de porque investidores deveriam alocar em ativos reais. São investimentos de longo prazo, sem liquidez e de risco elevado. Entender os ciclos da economia (a disponibilidade de liquidez para investir, que é a diferença entre os compromissos e o capital chamado) e os ciclos do mercado imobiliário são relevantes para definir o momento correto da recomendação e nada diferente disto deveria direcionar os seus agentes. O "endowment" de Yale, que virou case em Harvard, explorou muito bem isto. A análise e energia que deveriam se depositar nos ativos reais em detrimento dos ativos líquidos, pois no longo prazo fariam maior diferença, são cruciais para definir a relação risco e retorno de um portfólio bem diversificado.

Historicamente, os fundos de private equity menores, no Brasil, tiveram performance superior aos grandes fundos. Geraram retornos superiores aos índices de ações listados e permitiram aos investidores exposição a setores que não estão representados nos mercados públicos.

O setor imobiliário deixou de ser representado única e exclusivamente por fundos imobiliários mono ativos e passou a incluir investimentos diretos, fundos de desenvolvimento e fundos imobiliários temáticos com vários ativos e normalmente com um maior alinhamento entre o operador e o cotista. Os fundos de infraestrutura ainda possuem uma participação tímida entre o mercado de wealth management e private bank. Estamos caminhando para as práticas dos mercados desenvolvidos, mas ainda temos muito por fazer.

Os investidores institucionais não tiveram boa experiência com estes ativos e com a recente troca de gestão, o mercado paralisou. Mudanças se fazem necessárias, criando um mercado secundário, permitindo a volta do mercado de balcão para fundos imobiliários quando se trata de investidores profissionais, evitando a contaminação entre Sociedades de Propósito Específico, maior transparência na estrutura de taxas, comitês de investimentos compostos apenas por profissionais de mercado...

Estamos na direção certa, mas por enquanto as oportunidades de arbitragem são inúmeras, com poucos participantes e muita ineficiência informacional. Nosso papel como alocadores é não apenas aproveitar esta janela, mas também apoiar os reguladores e autorreguladores no desenvolvimento deste mercado.